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新增项目支撑有力 开发投资快速增长
发布日期:2018-10-31 16:43信息来源:统计局浏览次数:字号:[ ]

 

随着九月结束,房地产市场也进入多事之“秋”:央行降准1个百分点,棚改货币化安置因地制宜进行调整,多地楼盘爆出打折促销……房地产市场再次走到一个敏感时点,但泰州作为三四线城市,今年以来房地产市场发展相对健康平稳。前三季度,受新入库项目支撑有力影响,我市房地产新开工面积大幅增加,施工规模维持较高速度增长,全市房地产开发投资增幅位居全省第三。销售市场中,传统“金九”旺季并未出现,销售面积降幅收窄态势中止。资金市场中,大部分房企资金周转正常,房地产开发所需资金相对宽裕。

一、房地产市场运行情况

1、新入库项目数量多规模大,支撑作用明显

今年以来,我市新入库房地产项目53个,计划总投资合计353.79亿元,是去年同期入库项目计划总投资的2.1倍。其中,计划总投资超过20亿的特大项目3个,分别是高新区的泰州恒大华府、湖悦天境和泰兴市的玉园。计划总投资介于10亿元和20亿元之间的大项目6个,分别是海陵区的泰州上东花园、高港区的中建珑湾壹号二期项目、靖江市的晨阳甲二期和泰兴市的中南世纪城五期(7A7B地块)、观棠府和燕澜花园。

表1:今年以来泰州市新入库房地产规模(X)情况

 

X<5亿元

5亿≤X<10亿元

10亿元≤X < 20亿元

20亿元≤X

合计

一季度

10

6

1

1

18

二季度

8

10

4

1

23

三季度

4

6

1

1

12

合计

22

22

6

3

53

新入库项目前三季度新开工面积380.43万平方米,完成开发投资95.53亿元,计入土地购置费41.78亿元,实现销售面积17.68万平方米,分别占全部项目新开工面积、完成开发投资、计入土地购置费和实现销售面积的74.8%、39.7%、75.3%和30.2%。

2、房地产开发投资增幅位居全省第三,民间投资占比提高

前三季度,泰州市房地产开发完成投资240.48亿元,同比增长23.5%,高于省平均水平5.9个百分点,低于扬州市和连云港市,位居全省第三。其中,民间投资205.16万平方米,占房地产开发投资的85.3%,占比较去年同期提高2.3个百分点,同比增长26.9%,高于开发投资3.4个百分点。

按工程用途分,住宅类项目完成开发投资186.27亿元,同比增长19.6%;办公楼完成开发投资0.84亿元,同比下降35.2%;商业营业用房完成开发投资29.97亿元,同比增长16%;其他类项目完成开发投资23.41亿元,同比增长97.8%。

3、新开工面积大幅增加,施工规模维持较高速度增长

前三季度,泰州市房地产开发企业商品房施工面积2353.22万平方米,同比增长12.8%,较去年同期提高16.1个百分点;其中,商品房新开工面积508.45万平方米,同比增长20.6%,较去年同期提高23.3个百分点。商品房竣工面积168.14万平方米,同比下降24.1%,降幅较去年同期扩大7.7个百分点。

表2:前三季度泰州市房地产开发项目建设情况

 

施工面积 

新开工面积

竣工面积

万平方米

同比

(±%)

万平方米

同比

(±%)

万平方米

同比

(±%)

商品房

2352.22

12.8

508.45

20.6

168.14

-24.1

   住宅

1849.27

13.3

414.01

22.9

116.97

-35.1

   办公楼

12.56

-33.7

0.11

-93.8

6.02

-9.9

   商业营业用房

245.62

5.3

37.75

-5.3

27.69

63.3

   其他

244.78

21.5

56.59

31.1

17.46

-2.4

按工程用途分,住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别为1849.27万平方米、414.01万平方米和116.97万平方米,同比分别增长13.3%、22.9%和下降35.1%。办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别为12.56万平方米、0.11万平方米和6.02万平方米,同比分别下降33.7%、93.8%和9.9%,施工规模大幅收缩。商业营业用房施工面积、新开工面积和竣工面积分别为245.62万平方米、37.75万平方米和27.69万平方米,同比分别增长5.3%、下降5.3%和增长63.3%。

4、期房销售占比明显提高,大户型住宅销量逆市增长

前三季度,泰州市商品房销售面积543.86万平方米,同比下降12.3%,受去年9月高基数影响,降幅较1-8月份扩大6.9个百分点,终结了最近4个月降幅逐月收窄态势。其中,市区销售280.16万平方米,同比下降12.8%;期房销售面积460.83万平方米,同比增长3.4%,期房销售面积占全部商品房销售面积的84.7%,占比较去年同期提高12.8个百分点。

图1:泰州市商品房销售面积增幅情况

 

 

 

 

 

 

 

 

 

住宅类商品房销售面积501.35万平方米,同比下降10.7%。其中,90平方米及以下住宅销售面积24.66万平方米,同比下降32.4%90-140平方米住宅销售面积377.02万平方米,同比下降11.8%140平方米以上住宅销售面积99.67万平方米,同比增长2.2%

5、销售回款为主要资金来源,大部分房企资金周转正常

前三季度,泰州市房地产企业本年到位资金413.92亿元,同比下降2.9%。从资金来源结构看,国内贷款24.50亿元,同比下降16.1%;自筹资金68.98亿元,同比增长67.4%;定金及预收款187.08亿元,同比下降1.6%;个人按揭贷款129.85亿元,同比下降15.7%。定金及预收款和个人按揭贷款合计316.93亿元,占全部到位资金的76.6%

去年销售形势好回款速度快,导致房企到位资金基数很高,所以本年到位资金同比虽然有所下降,但大部分房企认为目前资金周转正常。三季度生产经营景气状况调查339家有效样本中,10.6%的企业认为资金紧张,85.9%的企业认为资金周转基本正常,3.5%的企业认为资金充裕。

二、市场存疑点分析

今年以来我市房地产开发投资同比大幅增长,销售面积同比一直下降,两者呈相反趋势,引起省市相关领导重点关注。通过分析近5年数据,我们发现两个指标走势一直存在时间差,一般情况下销售市场先于开发市场出现走势变动,领先时间粗略计算1年左右。我们将开发投资增幅线向左平行移动12个月,发现销售面积增幅和一年后的开发投资增幅走向趋同。

 

2:近5年房地产销售面积和开发投资增幅情况

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

出现销售面积走势先于开发投资一年现象的原因,初步分析如下:从房企经营策略看,房地产投资投入大,周期长,开发企业开工谨慎,开发商只有确认市场回暖后才会增加购地量和新开工量;从土地供应政策看,国家要求根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,当销售市场量价齐增后,商品房逐渐供不应求,为稳定房价和市场预期,政府会增加商品房土地供给,进而促进投资开发;从资金市场看,房地产市场发展具有周期性,未踩准市场节奏的房企需抓住下次销售转暖的机会,消化前期库存,回笼销售款项,才有资金进行下一轮开发建设。

三、需要关注的问题

1、三季度新增项目减少,开发投资保持高速增长难度大

房地产开发投资的持续快速增长,需要新项目作为后续支撑,但从目前入库情况看,三季度新增项目数量和规模均有所减少。三季度我市新入库房地产项目12个,分别较一季度和二季度减少6个和11个;新入库项目计划总投资合计83.47亿元,分别较一季度和二季度减少28.2亿元和75.18亿元。去年四季度房地产开发投资基数较高,在此基础上保持高增长的难度较大。

2、楼市“金九”成色不足,全年销售面积实现正增长有压力

“金九银十”通常是楼市传统的销售旺季,但今年九月房地产销售并不乐观。根据统计数据,9月份房地产销售43.13万平方米,同比下降52.4%,环比下降24%,从今年6月份开始,商品房销售面积逐月减少。从工程用途看,前三季度我市办公楼和商业营业用房销售面积下降幅度更大,同比分别下降45.5%38%,目前商业“线上线下融合发展”的新态势对商办楼的销售有一定冲击。去年四季度销售面积基数很高,按照目前的政策环境、销售趋势和新增项目情况,今年商品房销售面积同比实现正增长的压力很大。

3、政策面未有放松,未来房地产市场走势引关注

去年3月份以来,我市陆续出台了“泰5条”和“泰16条”等政策,调控力度空前。一是限售,购房者在市区购买商品住房未满2年的,不得上市交易;二是要按照物价部门的备案价格明码标价,因开发成本增加,确需要调整销售价格的,时间期限均有规定;三是公积金贷款收紧,停止发放第三次及以上住房公积金贷款,职工首次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为30%。“房子是用来住的、不是用来炒的”定位未变,政策面没有放松迹象,在个别城市出现打折促销的当下,房地产市场的走势引关注。

四、政策建议

1、提升城市竞争力

近年来,“一带一路”、长江经济带、长三角区域经济一体化、长三角城市群等国家战略积极推进,尤其是随着建设扬子江城市群战略的规划实施,打破了苏南苏中苏北三大经济板块的传统划分,实质性地改变了泰州未来发展的条件、区位和比较优势。要主动抢抓新机遇,用足用好基础设施、产业发展、人才集聚、生态建设等方面的重大机遇,多举措厚植跨越赶超新优势,提升城市竞争力,吸引更多的流动人口来泰乐业安居,进一步促进房地产市场健康良性发展。

2、优化土地供应结构

加强对土地市场的调控力度,对城市土地尤其是市区房地产用地做好统筹安排,合理把握土地供应节奏,适度加大热点区域土地供应总量,有效满足市场用地需求,合理确定房地产用地投放总量、区位、时序,并且加大住宅类用地批后监管,切实维护房地产市场健康有序发展。另外,合理利用房地产企业往年储备土地,其中有些土地拿地时间早,土地价格相对要低,若这部分土地能尽快开工建设,既能缓解目前市场供不应求的情况,又能起到稳定房价“压舱石”的作用。

3、引导房企转型升级

推进供给侧结构性调整,一个重要任务就是促进房地产开发企业转型发展,即从传统的快速拿地、快速开发、快速销售,实现丰厚的差价利润的开发模式,转向业态多元、注重创新、功能完善、服务综合的新型综合开发模式。一是支持房地产开发企业整合、跨界发展,提升综合实力,促进转型升级。鼓励开发商自持物业经营,促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。二是鼓励房地产开发企业创新理念,把握“需求热点”转变。改善型、养老型、度假型等特色需求将是未来房地产市场需求热点,注重改善房地产供给结构与品质。

 

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